1 - VEFA : La Vente en l’Etat Futur d’Achèvement
C’est un contrat conclu entre le promoteur et l’acquéreur, permettant à ce dernier de devenir propriétaire d’un logement neuf au fur et à mesure de l’avancement des travaux. L’acquéreur en prend possession à la livraison des travaux.
L’achat en VEFA offre à l’acquéreur la possibilité de choisir son logement et d’y apporter les modifications qu’il souhaite, sous réserve qu’elles soient possibles et autorisées par la règlementation en vigueur, de choisir les prestations et les finitions.
2 - Les avantages du logement neuf
A - Aucun travaux et personnaliser son logement
L’acquéreur choisit le logement qui correspond parfaitement à ses attentes, il peut y apporter les modifications et choisir, dans le respect des normes de construction en vigueur, les prestations et les fonctionnalités qui lui conviennent, c’est la garantie d’intégrer un logement sans aucun travail à faire pour de longues années.
B - Frais de notaire réduits : un avantage financier non négligeable
Dans l’immobilier ancien, les frais de notaire sont de l’ordre de 7 à 8% du montant total de l’acquisition. Alors que dans l’acquisition d’un logement neuf, en VEFA, les frais ne s'élèvent qu'à 3% environ. Ceci vous permet de faire des économies ou d’augmenter votre capacité d’acquisition.
C - Éxonération de la taxe foncière
C’est un avantage majeur, une majorité de communes exonèrent tout ou partie de la taxe foncière des propriétaires de logement neuf durant les deux ans suivant la réception des travaux.
D - Économies d’énergie et équipements aux normes
Acheter un logement neuf, c’est faire le choix de l’économie d’énergie. Les bâtiments sont construits aux normes et règlementation en vigueur garantissant une forte réduction des dépenses énergétiques. Les matériaux et équipements utilisés pour la construction offrent une meilleure isolation et permettent la réduction des pertes d’énergie. Un avantage de l’immobilier neuf sur le long terme !
E - Des garanties de constructions et de finitions
La vente en l’état futur d’achèvement est la vente plus encadrée qui soit. Les acquéreurs sont protégés par une multitude de garanties qui font la sérénité de la réalisation de leur projet.
F - Des aides au financement
Sous certaines conditions, notamment lors de la première acquisition d’un logement neuf, l’État permet de financer l’achat par le biais du prêt à taux zéro, ceci permet d’augmenter considérablement son enveloppe d’acquisition par rapport à de l’immobilier ancien.
3 - Les étapes de l’acquisition en VEFA
A - La signature du contrat de réservation
Ce contrat, appelé également contrat préliminaire de vente, est un engagement du promoteur à réserver à l’acquéreur un bien immobilier. Le contrat doit stipuler toutes les caractéristiques légales l’achat : le plan du logement, la surface, la localisation, le prix, la date de livraison, la notice descriptive. En contrepartie, l’acquéreur verse un dépôt de garantie de 5% maximum du montant de son achat, qui sera consigné sur un compte dédié chez un notaire.
B - La confirmation de la réservation
Suite à la signature du contrat de réservation, l’acquéreur reçoit par lettre recommandée avec accusé de réception la confirmation de la réservation de son logement. Un délai de réflexion légal commence à la notification de ce courrier recommandé, l’acquéreur peut durant cette période se rétracter de son engagement d’achat sans pénalité ni frais.
C - Financement du logement
La plupart du temps, l’acquéreur doit faire appel au crédit bancaire pour financer son projet. La constitution du dossier de demande de prêt doit intervenir dans les délais impartis dans le contrat de réservation. Après étude par l’organisme financier, l’acquéreur reçoit une offre préalable indiquant les conditions de l’emprunt : le montant, l’objet, les modalités de durée et le coût, etc. le délai d’acceptation de cette offre est de 11 jours suivant sa réception. L’offre devient caduque après 4 mois de réflexion.
D - Signature de l’acte authentique
Après l’obtention du prêt immobilier, et dans les délais prévus au contrat de réservation, l’acquéreur signe l’acte authentique de vente chez le notaire. Un mois avant cela il reçoit une notification du projet d’acte authentique de vente ainsi que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. Ce délai peut être réduit sur demande de l’acquéreur. Un rendez-vous est alors fixé chez le notaire. Il est possible de réaliser par un notaire personnel une procuration pour éviter le déplacement. L’acte de vente précise toutes les informations sur le logement, les modalités de versement du prix et toutes les pièces annexes.
La signature de l’acte authentifie la propriété.
E - Les appels de fonds
Les appels de fonds correspondent aux sommes réclamées à l’acquéreur au fur et à mesure de l’avancement des travaux et dans la limite de pourcentages maximaux, fixés par la loi :
• 35% au plus à l'achèvement des fondations,
• 70% au plus à la mise « hors d'eau », c'est-à-dire après la mise en place de la toiture
• 95% du prix au plus à l'achèvement des travaux
• 5% sont à payer à la mise à disposition du logement, sauf en cas de réserve pour défaut de conformité. Naturellement, sous réserve de respecter ces pourcentages plafond, le promoteur peut prévoir des versements intermédiaires. Il devra les justifier par l'avancement des travaux.
Ces sommes sont débloquées par le notaire au fur et à mesure de la construction.
F - Livraison de l’appartement
C’est l’étape ultime ! L’acquéreur prend possession du logement qu’il a acheté quelques mois auparavant.
C’est le moment de régler les 5% restant dû. La livraison consiste alors à réaliser une visite détaillée du logement, où un état contradictoire est signé par les parties présentes, l’acquéreur et le promoteur, ou toute personne le représentant officiellement.
S’il y en a, les vices apparents sont constatés et consignés dans un procès-verbal de livraison. L’acquéreur a un mois pour émettre d’éventuelles réclamations dans le cadre de la garantie des vices apparents due par le promoteur. Cette réclamation doit être réalisée par courrier recommandé avec accusé de réception.
4 - Garantie d’achèvement de l’immeuble
Afin de préserver l'acquéreur qui paie le prix de manière échelonnée avant l'achèvement des travaux, le promoteur se doit d'apporter une garantie d'achèvement.
Cette garantie est donnée par une banque, une société d’assurance agréée ou par un établissement financier. Elle permet de financer l’achèvement des travaux, en cas de défaillance du promoteur pour terminer la construction.
5 - Dommage ouvrage
C’est une assurance qui s’étend sur 10 ans à partir de la date de réception des travaux de ou des entreprises ayant participé à la construction du logement que vous avez acheté.
Elle permet d’obtenir la réparation des désordres relevant de la garantie décennale sans attendre qu’un tribunal ait déterminé à qui en revenait la responsabilité. Elle couvre tous les vices et malfaçons de l’ouvrage qui rendent le bâtiment impropre à sa destination ou en compromettent sa solidité.
Elle ne couvre pas les éventuels sinistres survenus pendant les travaux, ils relèvent de l’assurance professionnelle de l’entrepreneur. Elle prend effet à l'expiration de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception.
6 - Garantie de parfait achèvement
La garantie de parfait achèvement est due par l’entreprise qui a réalisé les travaux pour le compte du promoteur, pendant le délai d’un an suivant la réception de l’immeuble. Toutefois, pour faciliter la réparation des désordres pouvant survenir dans cette période, le promoteur est l’interlocuteur privilégié de l’acquéreur. Il est donc généralement prévu que les problèmes lui soient signalés afin de faire intervenir les entreprises pour réparer les potentiels dommages et remédier rapidement à ces désordres.
7 - Garantie de bon fonctionnement
La garantie de bon fonctionnement dure 2 années, elle prolonge d'un an la Garantie de Parfait Achèvement. Elle couvre les éléments d'équipement que l'on peut démonter ou remplacer sans détériorer la construction, par exemple les volets, les menuiseries intérieures, la chaudière, etc.
A noter : Les éléments d'équipement comme les appareils ménagers ne rentrent pas dans le cadre de cette garantie, ils ont leur garantie propre.
8 - Garantie décennale
Le promoteur est responsable pendant les 10 ans suivant la réception de l’immeuble, des vices cachés portant atteinte à la solidité ou à la destination du logement.
L’assurance Dommage-Ouvrage (DO) préfinance les travaux de réparation de ces vices. Ils doivent également être dénoncés dans un délai de 10 ans à compter de la réception du logement ou du bâtiment.
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Par exemple : l’apparition de fissures inesthétiques qui ne compromettent pas la solidité du bâti.
9 - Garanties des vices apparents
Le promoteur est tenu à la garantie des vices de construction apparents. Cependant, en vente en l’état futur d’achèvement, cette garantie court pendant un an à compter de la réception des travaux ou de la livraison du bien. Il ne faut pas confondre vices apparents avec défauts de conformité apparents. Ces derniers sont appréciés par rapport aux engagements contractuels du promoteur.